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송파구 아파트, 포레나 송파 경매, 2024타경58880

olyx0715 — Wed, 15 Oct 2025 23:41:43 +0900

1. 사건 개요

본건은 서울특별시 송파구 위례송파로 123, 포레나 송파 1704동 1층 102호 아파트에 대한 임의경매 사건(2024타경58880) 임.
채권자는 한국자산관리공사, 채무자 겸 소유자는 이OO, 임차인은 이OO으로 확인됨.

감정평가액: 11억7천만 원
1차 매각기일: 2025.07.28 (유찰)
2차 최저매각가: 9억3,600만 원 (감정가의 80%)
매각기일: 2025.10.20 (월) 10:00, 서울동부지방법원 제101호 법정
배당요구종기일: 2024.10.14

본건은 2021년 준공된 신축급 단지 내 아파트로, 송파구 위례신도시의 중심 주거라인에 위치함.

2. 입지 분석

본 단지는 위례신도시 송파구 거여동 일대에 위치한 '포레나 송파'로, 한화건설이 시공, 2021년 8월 사용승인, 총 1,282세대의 대단지임.

위치: 위례솔중학교 서측 인근
교통: 지하철 5호선 거여역 도보 약 10분(약 1km), 위례중앙광장 버스노선 다수
생활편의: 스타필드 위례, 송파구청, 경찰병원 등 인근 위치
교육환경: 거원초·중, 위례솔중, 위례중 등 도보 통학 가능
단지 구조: 18개동, 최고 16층 / 세대당 주차 1.26대 / 지역난방(열병합)
조경 및 커뮤니티: 어린이놀이터, 주민공동시설, 커뮤니티센터, 자전거보관소, 전기차 충전 43대 등 우수한 커뮤니티 보유

본건 1704동은 남서측 위례송파로변에 인접한 저층세대(1층) 물건으로, 세대 접근성과 정원 활용성이 좋으나 프라이버시 침해 우려가 있음.

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

(1) 소멸되는 권리

을(1) 2021.10.26 근저당권 설정(채권자: 중앙농협, 채권액 5억 400만 원) → 말소기준등기
을(3) 2022.08.23 근저당권(채권자: 한국자산관리공사, 채권액 4억 4,760만 원)
갑(3) 2024.07.26 임의경매개시결정(한국자산관리공사)
→ 위 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

(2) 인수되는 권리

전입세대 이OO(전입 2024.02.06, 확정일자 없음, 보증금 5천만 원, 월세 200만 원)
→ 확정일자 부존재로 대항력 없음.
→ 소액임차인 최우선변제 대상이지만, 말소기준일(2021.10.26) 이후 전입으로 배당순위 밀림, 임차보증금은 배당에서 일부만 보호받을 가능성 있음.

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 인수 의무 없음, 인도명령으로 명도 가능.

4. 점유 현황 및 명도 리스크

현황조사서상 점유자는 이OO(임차인)으로, 현장조사 시 가족 전원이 실거주 중임이 확인됨.

전입: 2024.02.06 / 확정일자: 미상 / 임대차기간: 2024.01.18~2025.01.18
월세 200만 원, 보증금 5천만 원
소액보증금(서울 5,000만 원 이하)에 해당하나, 대항요건 불충족으로 경락인에게 인수되지 않음.
명도 시 거주자와의 협의 필요성은 있으나, 법적 인수 리스크는 없음.

다만, 실거주 중 가정세대이므로 협의이전 시 보증금 일부 반환 요구 가능성이 있으므로 명도비 300~500만 원 수준 예상함.

5. 시세 분석

2025년 기준 포레나 송파의 실거래가는 다음과 같음.

매매 실거래가: 7억2,000만 원(2025.07)
전세가: 6억1,000만~6억4,000만 원
전용 66.83㎡ 기준 시세: 약 7억~7.5억 원 수준

→ 감정가 11억7천만 원은 고평가된 것으로 보이며, 현재 시장 시세 대비 약 35% 이상 높음.
→ 2차 최저가 9억3,600만 원 기준으로도 시세 대비 약 25~30% 고가임.

단, 위례권 아파트의 입지 희소성과 송파생활권 접근성을 고려하면, 7억 초반대 낙찰 시 실수요 및 투자 메리트 발생 가능.

6. 입찰 전략 정리

매각기일: 2025.10.20 (월) 10:00
입찰장소: 서울동부지방법원 제101호 법정
보증금: 9,360만 원(최저 매각가의 10%)
권리분석: 임차인 대항력 없음 → 인수할 금액 없음
추천입찰가: 7억 2천만~7억 5천만 원 (시세 대비 95~100%)

본건은 1회 유찰 후 저가매수 가능성은 낮으나, 실거주 목적의 1층 선호 세대 또는 위례권 내 신축 저층선호 수요층에게는 안정적인 진입선임.

7. 총평

포레나 송파는 위례신도시 내 송파생활권 핵심지의 대표 브랜드 단지로, 입주 3년차 신축단지임에도 송파구 내 신축 공급 한정으로 장기적으로 가치를 유지할 가능성이 높음.
다만, 본건의 감정가가 높아 실거래가 대비 과대평가된 점과, 임차인 점유에 따른 명도비용을 감안해야 함.

따라서 본건은 낙찰가 7억 초중반, 실거주 목적 진입 시 적정, 투자 목적이라면 7억 이하 접근이 바람직함.그러나 부동산 시장 상화에 따라 다르게 접근 해야 함

하남 미사강변루나리움 아파트 경매, 2022타경52251

olyx0715 — Sun, 12 Oct 2025 23:23:18 +0900

[미사강변루나리움 아파트 전경, 2022타경52251]

1. 사건 개요

본건은 경기도 하남시 아리수로 499, 미사강변 루나리움 501동 1004호에 대한 임의경매 사건임.
채권자는 오케이에프앤아이대부(주), 채무자 겸 소유자는 윤OO임.
경매개시결정은 2022년 3월 16일, 배당요구종기일은 2022년 5월 23일로 설정되었음.
감정평가액은 10억6천만 원, 현재 3회 유찰을 거쳐 최저매각가 3억6,358만 원(감정가의 34.3%)으로 2025년 10월 27일 매각기일이 예정되어 있음.

본건은 2015년 준공된 신축 아파트로, 하남 미사강변택지지구 내 위치하고 있음

등기부상 주요 권리.

2019.08.22 근저당권설정(한국주택금융공사) → 말소기준등기

2021.03.10 근저당권설정(오케이에프앤아이대부)

이후 다수의 압류(하남시, 김포시, 세무서 등)

채권합계금액 약 10억 2천만 원.

2. 입지 분석

미사강변 루나리움은 하남시 망월동 미사지구 내 중심생활권에 위치함.
망월초등학교 남측 인근으로, 대단위 아파트 단지와 상업시설이 조화를 이루는 지역임.
인근에는 이마트, 홈플러스, 하남 유니온스퀘어, 미사리조정경기장, 미사대교 등이 있으며 생활 인프라가 매우 우수함.
지하철 5호선 미사역, 하남풍산역 접근이 용이하고, 강변북로·서울외곽순환도로를 통해 강남권 진입도 용이함.

■ 단지 분석

단지명: 미사강변 루나리움

사용승인: 2015.09.30

시공사: STX건설(주)

세대수: 1,164세대 (11개동)

주차대수: 1,343대 (세대당 1.15대)

난방방식: 지역난방(열병합)

용적률: 201%, 건폐율: 15%

층수: 지하2층~지상29층

교육: 망월초, 미사강변중, 하남고 등 도보권

관리소: 031-796-1495

단지는 준신축급이며 관리상태가 양호함.

커뮤니티, 보육시설, 자전거보관소 등 편의시설이 잘 갖춰져 있음.
특히 미사지구는 하남 내에서도 교통·학군·생활편의가 모두 우수한 입지로 실수요자의 선호도가 높음.

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

본건의 말소기준등기는 2019.08.22 설정된 한국주택금융공사의 근저당권임.
따라서 이후 설정된 모든 권리(오케이에프앤아이대부 근저당, 각종 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸함.

등기부 요약.

구분	등기일자	권리자	내용	소멸 여부
을6	2019.08.22	한국주택금융공사	근저당(396,000,000)	말소기준등기
을10	2021.03.10	오케이에프앤아이대부(주)	근저당(618,800,000)	소멸
갑4	2022.03.16	하남시	압류	소멸
갑5	2022.03.17	오케이에프앤아이대부(주)	임의경매 개시	소멸
갑8~갑12	—	남동세무서, 김포시, 경기광주세무서 등	압류 일체	소멸

따라서 낙찰자는 소멸기준등기 이전의 권리만 인수하나, 해당 시점에는 후순위 권리만 존재하므로 인수되는 권리 없음으로 판단됨.

4. 점유 현황 및 명도 리스크

현황조사서에 따르면,

2022년 조사 시: 점유관계 미상, 소유자 외 전입자 없음.

2025년 재조사 시: 임차인 박OO(전입 2015.10.15) 점유 중으로 확인되었으나, 보증금·차임·확정일자 모두 미상임.

해당 임차인은 말소기준등기(2019.08.22) 이전 전입자이므로 대항력은 가능성 있음, 다만 확정일자 유무 및 실제 임대차계약 존재 여부가 불명확함.
또한 감정평가서·현황조사서 모두 ‘채무자 아닌 세대주 전입’으로 기재되어 있어 실거주 친족세대 가능성도 배제할 수 없음.
명도 리스크는 중간 수준으로, 실제 계약관계 확인 후 인도명령 절차 예상됨.

5. 시세 분석

국토부 실거래가 자료에 따르면, 동일 단지 84㎡ 기준

2025년 6월~8월 매매가 9.1~9.9억 원대,

전세가는 4.9~5.5억 원대 수준.

본건은 전용 74.8㎡(22.6평)으로, 2025년 기준 실거래가 약 9.3억 원 내외로 추정됨.
현재 최저매각가 3.63억 원은 시세 대비 약 39% 수준으로, 낙찰 시 시세차익 여력이 매우 큼.
단, 장기간 유찰된 점과 임차인 존재 리스크를 감안할 필요 있음.

6. 입찰 전략 정리

매각기일: 2025.10.27(월) 오전 10시

입찰장소: 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정

보증금: 3,635만 8천 원(최저매각가의 10%)

예상 경쟁률: 4~6대1 수준 (미사지구 아파트 평균 낙찰률 기준)

추천 전략: 실거주 또는 임대수익 목적의 장기 보유형 투자 적합.
전세가율이 높아 보증부 월세전환 시 연 4%대 수익률 기대 가능.

7. 총평

미사강변 루나리움은 하남 내 핵심 입지와 신축급 단지로서 실수요 가치가 높음.
본건은 3회 유찰로 감정가 대비 65% 이상 하락한 저가 매물이며,
대출 여력(LTV 70%)을 감안할 경우 자기자본 약 1.5억 원 내외로 낙찰 가능함.
다만 임차인 점유 확인이 필수이며, 실제 거주자와의 관계(소유자 가족 여부)에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있음.

종합적으로, 입지·시세·가격 매력도가 모두 우수한 경매 물건으로, 실거주자 및 중장기 투자자에게 매력적인 기회로 판단됨.

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olyx0715 — Tue, 15 Jul 2025 06:00:33 +0900

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